Wohnflächen­berechnung – Wie lässt sich die reale Wohnfläche ermitteln?

Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss

Um die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Gebäudes zu berechnen, stehen zwei unterschiedliche Arten zur Verfügung. Einerseits die sogenannte Wohnflächenverordnung (WoFlV), andererseits die Berechnung nach DIN-Norm 277. Wird die Berechnung der Wohnfläche mittels Gutachter durchgeführt, ist das Ergebnis Gerichts-fest.

Wie funktioniert die WoFlV?

Als Wohnfläche ist generell die anzurechnende Grundfläche der bewohnbaren Räume im Gebäude gemeint. Die reale Grundfläche ist allerdings eine andere, da bestimmte Areale abzuziehen sind.

Laut WoFlV werden Wohnflächen von Häusern oder Wohnungen wie folgt bezeichnet:

  • Wohnzimmer
  • Esszimmer
  • Kinder- und Schlafzimmer
  • Flure und Küchen
  • Badezimmer und Toiletten
  • Abstell- und Nebenräume.

Des Weiteren können auch Balkone und Terrassen, Wintergärten sowie Loggien im Ganzen oder teilweise in die Wohnfläche mit eingerechnet werden.

Zur Wohnflächenberechnung nach WoFlV (Wohnflächenverordnung) dürfen allerdings nicht:

  • Heizungsräume
  • Hausflure
  • Abstell- und Kellerräume (außerhalb der bewohnten Räume)
  • Garagen
  • sowie Grundflächen, die über eine lichte Höhe unterhalb von einem Meter
    gerechnet werden.

Um die anzurechnende Grundfläche zu ermitteln, sind unterschiedliche Abzugsflächen zu beachten. Dazu gehören beispielsweise sogenannte Bekleidungen, Fenster-/Wandnischen sowie Treppen mit mindestens drei Stufen und Pfeiler/Vormauerungen. Letztere sollten in ihrer Grundfläche über 0,1 Quadratmeter liegen. Bei Dachschrägen ist die jeweilige Raumhöhe entscheidend. Bei Raumhöhen unter einem Meter werden null Prozent angerechnet. Zwischen einem bis maximal zwei Meter Raumhöhe 50 Prozent. Diese Art der Berechnung gilt auch unter Treppen. Über zwei Meter Raumhöhe sind 100 Prozent anzurechnen.

Berechnung der Wohnfläche nach DIN 277

Im Rahmen der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 (Grundflächen/Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau) werden keine direkten Wohnflächen ermittelt, sondern Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen berechnet.

Hierbei werden auch Loggien, Balkone und Terrassen zu einhundert Prozent angerechnet, jedoch separat ausgewiesen. Hieraus ergeben sich letztendlich wesentlich größere Flächen, als bei einer Berechnung nach WoFlV.

Unterschiede bei der Wohnflächenberechnung

Sollen Wohnflächen miteinander verglichen werden, ist dabei zu beachten, dass eine einheitliche Berechnungsart angewendet wird. Dieser Umstand ist speziell dann relevant, wenn es darum geht eine Immobilie oder Wohnung zu erwerben. Verbraucher sollten deshalb immer vorab erfragen, auf welche Art die Wohnfläche ermittelt wurde.

Die Berechnung nach DIN 277 ist für frei finanzierten Immobilien anzuwenden. Öffentlich geförderter Wohnungs-/Hausbau unterliegt dagegen der Berechnung nach WoFlV (Wohnflächenverordnung).

Wie lässt sich die Wohnfläche selbst berechnen?

Laut Stiftung Warentest geben viele Vermieter eine höhere Grundfläche ihrer Objekte an. Fehler entstehen meistens bei der Vermessung von Dachschrägen. Daher sollten Interessenten die dargestellte Wohnfläche stets (bereits genannte Berechnungsweise) überprüfen. Unbedingt zu beachten sind auch Sonderregelungen für frei stehende Säulen, Nischen oder Schornsteine, die durch die WoFlV geregelt sind.

Wie gehen Verbraucher bei einer fehlerhaften Berechnung vor?

Falls die angegebene Wohnfläche von der realen Fläche um mindestens 10 Prozent abweicht, dürfen Mieter einen bestimmten Betrag zurückverlangen sowie ihre Miete kürzen. Hierbei kann eine einfache Faustregel genutzt werden. Ist die gemietete Wohnfläche 12 Prozent geringer als es der Mietvertrag darlegt, können auch 12 Prozent der Miete einbehalten werden. Dies gilt, laut Urteil des Bundesgerichtshofs, selbst für schon geleistete Mietzahlungen (Rückforderung). Dazu zählen auch zu viel geleistete Betriebskosten für die bisherige Mietzeit.

Ist die Wohnfläche allerdings größer, als es der Mietvertrag beinhaltet, können sich Mieter freuen. Vermieter dürfen in diesen Fällen keinerlei Mietzahlungen nachfordern. Vermieter haben allerdings das Recht, um bei der kommenden Betriebskosten-Abrechnung die reale Wohnfläche zu berücksichtigen. Gleiches gilt bei einer eventuellen Mieterhöhung.

Wenn es um Kaufverträge von Immobilien geht, entscheiden Gerichte meistens nach Ermessen. Stellen Käufer eines Objektes erst nach Vertragsunterzeichnung fest, dass sich die reale und angegebene Wohnfläche unterscheiden, kann lediglich in Ausnahmefällen Schadenersatz oder Minderung des Kaufpreises verlangt werden. Betroffene sollten eventuell einen Gutachter einschalten, da dessen Bewertung und Berechnung vor Gericht zählt. Fachlich korrekte Auskünfte erteilen hierzu Verbraucherzentralen!

Anleitung zur Wohnflächenberechnung kurz zusammengefasst

Wer seine Wohnfläche in Eigenregie überprüfen möchte, kann mit folgender Schritt-für-Schritt-Anleitung vorgehen:

  • Räume und Teilbereiche des Wohnraumes, die eine Deckenhöhe von 2 Metern aufweisen, sind komplett als Wohnraum anzurechnen.
  • Wohnräume/Raumteile, deren Deckenhöhe zwischen 1 und 2 Metern beträgt, können mit 50 Prozent als bewohnbare Fläche angerechnet werden.
  • Liegt die Deckenhöhe des Objektes (bei Dachschrägen/Treppen) unterhalb von einem Meter, werden diese Flächen nicht zur Wohnfläche gezählt.
  • Das Areal von Balkonen, Wintergärten und Terrassen/Loggien wird normalerweise mit 25 Prozent in die Wohnfläche integriert (Einzelfälle auch bis 50 Prozent).

Fenster-, Türen- und Wandnischen müssen Boden-tief sein und eine Tiefe von mindestens 13 Zentimetern aufweisen. Nur dann werden diese Bereiche auch als Wohnfläche mit eingerechnet.

Nachfolgend genannte Areale in Wohnobjekten gehören nicht zur Wohnfläche:

  • generell Kellerräume
  • Keller-Ersatzräume und Abstellräume, die sich nicht im Objekt befinden
  • Waschküchen und Trockenräume
  • Boden- und Heizungsräume
  • sowie Geschäftsräume und Garagen.
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